不動産投資をするなら知っておきたい！ストック型とフロー型とは

不動産投資に関する用語に「ストック型」と「フロー型」がありますが、よく使われるストックビジネス・フロービジネスといった言葉と少し意味合いが異なります。今回は不動産投資におけるストック型とフロー型の違いや両者を併用できること、低金利のときこそ不動産投資で資産形成しやすいことなどについて解説します。

ストック型とフロー型の違いとは

ストック型とフロー型という言葉は、ビジネス用語のストックビジネス・フロービジネスと少し異なります。それぞれの内容について整理します。

ストックビジネスとフロービジネス

ストックビジネスとは契約によって継続的に収入が得られる仕組みのことで、ガス・電気事業や学習塾、スポーツジム、ゴルフ場経営といった会員制の事業を意味します。また、賃貸料金が得られる不動産投資もストックビジネスに分類されます。フロービジネスとは、商品の販売のような売り切りビジネスを指す言葉です。株式に置き換えると、株の売買による利益はストックビジネスによってもたらされるものであり、配当金や株主優待はフロービジネスによってもたらされるといってよいでしょう。

不動産投資におけるストック型資産とフロー型資産

不動産投資におけるストック型資産とは、収入を生み出す資産（土地や物件）のことで、現金化できる資産を購入することにより蓄積できます。不動産を購入する際、多くの場合、ローンを組んで購入しますが、ローンを支払っているうちはストック型資産とはいえません。徐々にローンを返済し、最終的に完済した時、その物件がストック型資産になったといえます。給与や家賃収入をローンの返済にあてることで、物件のストック化を進めるといってよいでしょう。

それに対し、フロー型資産とは賃料などの収入そのものを意味します。投資した不動産は家賃収入をもたらしますが、そこから運用費（経費・税金など）やローンの支払いが差し引かれます。そして、残った収益がフロー型資産となるのです。つまり、収入を生み出す資産がストック型であり、ストックした資産から生み出される収益がフロー型といえます。

不動産投資ならどちらの貯蓄も同時にできる

不動産投資はストック型資産とフロー型資産の両方を貯蓄できる投資です。最初から多くの投資資金を持っているならともかく、そうではない場合はストック型資産の購入から投資が始まります。購入した物件から得られる純利益（家賃収入から必要経費や税金を差し引いた残り）や不動産以外の仕事で得られた給与などの収入をローン返済にあてていくと、徐々に購入物件のストック化を進められます。

そして、ローンを返済し物件のストック化が完了すると、物件から得られる純利益が自分のフロー型資産に代わります。こうして、現金化できる資産としての物件（ストック型資産）と、物件から得られる現金収入（フロー型資産）の両方の貯蓄ができます。

不動産投資による資産形成は低金利時はもっと有利に？

低金利時は不動産投資で効率よく資産形成ができます。ストック型資産の購入時、もっともネックになるのは融資につきものの利子です。利子率が1％の融資と3％の融資では支払金額に大きな差が出ます。多くの金融機関で借入のシミュレーションができますが、今回は滋賀県信用組合のシミュレーションサイトを利用して計算します。年利1％・10年返済で5,000万円の融資を受けた場合、毎月の支払金額は43万8,020円で10年間で支払う利子の総額は256万2,400円となります。

一方、年利3％で同じ条件で融資を受けると毎月48万2,803円の支払いで利子の総額は793万6,360円となります（返済方法は元利均等返済で固定金利型で計算）。たった2％の違いですが、借りる金額が大きくなると利子が膨張し返済に大きな影響を与えます。つまり、ローンを利用して購入するのであれば金利が低いときのほうが望ましいといえます。

2022年現在、日本は空前の低金利であり不動産に関する借入金利もかなり低く設定されています。金利面だけに話を絞ると、今ほど投資をしやすい時期はないといえるでしょう。また、不動産の場合は物件が担保となるため金額が大きくても融資を受けやすいというメリットがあります。資産形成を目指すなら、金利が安い時期に銀行から借り入れてストック型資産を形成し、ローン返済後のフロー型資産を生み出す母体とするのがもっとも堅実な方法といえるでしょう。

まとめ

今回は「不動産投資をするなら知っておきたい！ストック型とフロー型とは」と題して、ストック型資産とフロー型資産について解説しました。融資を受けてストック型資産の物件を購入し、ローン返済によりフロー型資産を生み出す元にするのは不動産投資の王道です。金利が低いと資産形成に有利なので、不動産投資に興味がある方は低金利のうちに検討したほうがよいでしょう。