ワンルームかDINKS向け物件か？投資用のマンションの特徴や運用の基本について解説！

不動産投資には複数の種類があります。新築か中古なのか、アパートなのかマンションで投資をする前から迷っています。今回は不動産の中でも投資用マンションに焦点をあて、特徴や運用方法を解説します。「マンション投資に興味がある」「運用方法を教えてほしい」このような悩みにお答えします。さっそく本題に入りましょう。

所有形態で物件を選ぶ

マンションにはそれぞれ所有形態があり、運用方法や特徴も変わります。まず所有区分とは一棟全部か部屋ごとに分かれます。

一棟所有では建物と土地を合わせて所有する方法です。メリットは土地が残る、自由に運営ができる、融資が受けやすい、空き部屋リスクが低い、などがあげられます。デメリットとして投資額が大きくなりやすい、立地に左右される、災害時に被害が大きくなるなどがあります。

次に区分所有は、建物の一部屋から所有する方法です。メリットとして一棟に比べて費用が少ない、リスク分散ができる、流動性が高く売却しやすいことがあります。デメリットは融資が受けづらい、建物に対する権利に制限がある、空き部屋があると収入がなくなるなどがあげられます。

一棟所有と区分所有ではどちらも一長一短があり、物件により選ぶべきポイントも違うため比較になりづらいところもあります。自己資金があるのか、資産形成をどのように思い描いていくかで選択肢は変わっていきます。自身の状況をきちんと把握することから投資の目的を考えて実践していくことが大事となります。

間取りと築年数で物件を選ぶ

間取りと築年数は投資する際のひとつの指標となります。間取りに関していえば単身者世帯か核家族世帯か、DINKS世帯向けでも変わります。

ワンルームでの入居者は単身者が多く入れ替わりが早いなどの特徴があります。部屋もコンパクトのため、入居者が入れ替わる際もリフォーム費用が安く抑えられるので運用コストが抑えられます。今後の社会全体で単身世帯の増加に伴い、ワンルームは立地次第で安定的に運用できる可能性があります。

DINKSとは「Double Income Nokids」の略で子どもをもたない考え方をさす共働き世帯をいいます。子どもをもたないという前提での2人暮らしとなるので、駅近や都市に近い物件を選ぶことが多いです。また日中は仕事で不在なことがあるため、部屋の間取りより利便性で選ばれます。

核家族世帯になるとファミリーで暮らす場合が多いため、子どもの将来のため長期的に住まわれる想定があり継続した収入が見込めます。長期で住むことが多く、退去時にはリフォーム費用が嵩むこと、都合よく空き部屋が埋まることがないため、一旦部屋が空くと次が決まらないこともあります。

築年数でいえば、やはり新築が人気です。新しいところに住みたいという願望が多くある一方で、一度住まわれたあとは新築ではないというデメリットもあります。築年数が経つと、経年劣化があり維持費が高くなる傾向があります。

しかし、新築だと都内でも真新しい物件は少ないですが、築年数が経過した物件では都内でも存在するというメリットにつながります。立地や建物の状態にも左右されるため、どの物件でも大丈夫という訳ではないため目安の一つとして考えておく必要があります。

エリアで物件を選ぶ

マンション投資を行ううえでエリア選びでは借り手のイメージを明確にしましょう。東京都内や大型都市であれば単身者のほうが、より需要として高まります。地域的に一戸建てよりもマンションが多くなり、単身者も借りやすくなります。

一方で地方都市、郊外地域と呼ばれる場所であればファミリー層が多くなり間取りも広い場所が選ばれやすくなります。一戸建てもあればマンションもあり、どちらも需要がありそうです。

今後の社会構造上単身者の増加が見込まれる現状では、東京都都内、もしくは大型都市でのワンルームかDINKSの選び方もありそうですね。

マンション購入から運用までの流れ

マンション投資ではキャピタルゲインなどの売却益ではなく現金収入が目的のインカムゲインになります。そのため家賃収入が主としてあるため、入居者を常に埋めておく必要性があります。

エリアに存在する不動産との連携が大事となるため、選び方も重要です。空き部屋を作らない仕組み作りがあるか、入居稼働率が安定しているかの見極め、うまくコミュニケーションを取れるかなどがあります。

また、今後も不動産として物件を複数所有していく場合でも、リスク分散のメリットも増えていくので検討する価値は十二分にあります。また老後の資金にしたい場合、保有し続けるのか、売却するかでも選ぶべき物件の状況も変化します。

まとめ

今回はマンション投資に対して運用方法や特徴を解説しました。結局のところ自身でリスクをどれくらいまで許容できるのか？自己資金や将来性をどこまで見据えて投資できるのかがで変わります。

世界情勢も刻一刻と変化し続けていくうえ、不動産の価値も同じように流動性があります。懐具合やリスク分散をきちんと考え、適正なリスクをとらえた投資を検討しましょう。