そのマンション経営、失敗するかも?ローンの仕組みや違いを理解しよう!

       

公開日:2023/02/01  最終更新日:2023/01/31

家賃収入に憧れて不動産に興味を持つ人も多いですが、勉強しなくても稼げるほど簡単ではありません。近年価格が高騰しているタワーマンションですが、なぜ価値があるのかを理解している人は少なくありません。疑問に感じる部分を納得できるまで考えられるかが重要です。今回はマンション経営が失敗する原因やローンの仕組みについて解説します。

マンション経営で破綻・失敗するのはなぜ?

マンション経営では失敗しないことが第一です。選択肢を間違えば投資金額に見合うだけのリターンが得られない場合が多々あります。したがって、なぜ失敗するのか?を知っておく必要があります。

結論ですが、マネーリテラシーの低さ、マンション経営に対する不動産に対する知識不足です。「もっとほかに原因があるんじゃないの?」と思う方もいるかもしれませんが、基本を知らない人こそそう思うのかもしれません。

お金の知識は生きていくうえで重要で、これから不動産をはじめていきたいと考えたら必要不可欠です。買い物をするときのお会計やコンサートに行くときのチケット代、飛行機の航空券や通勤の電車代などお金を使わずに暮らしている人は少ないでしょう。

また、極端に節約している人も考えながら使うべきところには使っているでしょう。お金の知識は先進国でも最低水準にあります。マネーリテラシーを向上させることは自身の将来を具体的に想像していくことと同義です。

学校ではお金のことは教えてくれませんでしたが、今はネットでなんでも調べられる時代です。学ぶことに損はないので、金融知識を学ぶことがとても重要です。不動産の知識は生活するうえでは必要ありませんが、マンション投資を検討する段階から必要な知識です。

不動産投資の種類にしても新築や中古、築浅、アパートやマンションと種類がたくさんあります。不動産の中で利回りや減価滅却による節約、空室リスク、賃料リスクなど考えなければいけない問題があります。勉強しなければ確実に失敗する時代でもあるので、時間をかけていかないと無謀です。

住宅ローンと不動産投資ローンは別モノ!

住宅ローンと不動産ローンでは借入の目的が違います。住宅ローンとは本人が居住する用の購入費用にあてるものをいい、不動産投資ローンとは第三者に借りてもらい利益を出す目的で購入することを指します。自身が住むため、利益を出すこと、それぞれ目的が違います。

返済方法は住宅ローンでは自身の給料からの返済になりますが、不動産投資ローンでは家賃収入からの返済が可能です。事業と家計のそれぞれのバランス感覚も違ってきます。

また、融資を受ける際の金利では住宅ローンのほうが安く、不動産投資ローンのほうが高い傾向にあります。

理由として不動産投資ローンでは、第三者に貸すことで利益が発生しますが空き部屋になったり、家賃を滞納されたりすると収入がなくなる可能性が高く、融資先も回収できなくなるからです。そのため住宅ローンより金利を高く設定しています。

ほかにも、融資を受ける際の審査に違いがあり、住宅ローンでは料金未納や滞納がないことはもちろん、信用情報に傷がついていないかを確認しています。不動産投資ローンは信用情報はもちろんですが、購入する予定の物件情報も確認され、利益が出るかも融資の審査におけるポイントになります。

個人として住むための住宅なのか、第三者に貸し付けて、家賃収入を得るのかで金利や融資でもかなり違うのが分かるでしょう。

すでに住宅ローンを組んでいる状態で、これから不動産投資ローンを検討している方には残債が残っているのかどうかも重要なところです。残債が残っていると担保評価額が低くなり、審査に通る可能性も下がってしまうからです。自身の資金状況を把握し、あいまいな状況判断を下さないように将来設計が大事となります。

住宅ローンで投資用物件を購入するのはNG

住宅ローンのほうが不動産投資ローンより低金利で税制優遇のよさもあります。そのため、「住宅ローンで不動産投資をしようとしてもいいの?」と思うかもしれませんが、これは御法度です。

不動産投資ローンに利用しても契約違反になることを知らない人も多いので、住宅と不動産の目的を判断して不動産会社と金融機関に相談することも大事です。

発覚すると一括で請求される恐れや、金融機関からの融資が厳しくなるなどの問題もあります。金融機関はお金を貸し出すため、貸付する際に信用情報を大切にします。そのため、不正利用が発覚したら金融機関からの取引が厳しいものとなります。

住宅購入なら住宅ローン、不動産投資するなら不動産投資ローン、と専用のローンを活用しましょう。

まとめ

今回はマンション投資が失敗する原因とローンの仕組みについて解説しました。やはり大事となる考えには金融と不動産の知識があげられます。飛行機の操縦の仕方が分からないのに運転する人はいません。

マンション投資、一戸建て投資、中古、新築など学ぶことにキリがありません。しかし知識を持つと分かることは選択肢が増えることです。1個の知識がある人、10個の知識がある人では一目瞭然の結果になります。本気でマンション投資などの不動産に手を出したいのであれば学ぶ姿勢を大切にしましょう。

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